【案情簡(jiǎn)介】
2025年7月初，李某某通過(guò)中介租下王某某位于蘇州工業(yè)園區(qū)某小區(qū)的房屋，合同約定租期12個(gè)月（2025年7月4日至2026年7月3日），租金每月1700元，付三押一。7月中旬，李某某突然向王某某提出不再租用該房屋，雙方為此發(fā)生口角。后王某某得知李某某要求退還全部租金和押金，雙方矛盾進(jìn)一步激化，并就支付違約金數(shù)額等問(wèn)題多次協(xié)商未果，李某某向所在社區(qū)人民調(diào)解委員會(huì)申請(qǐng)調(diào)解。
【調(diào)解過(guò)程】
蘇州工業(yè)園區(qū)斜塘街道文薈苑社區(qū)人民調(diào)解委員會(huì)接到該調(diào)解申請(qǐng)后，及時(shí)與雙方當(dāng)事人取得了聯(lián)系，在征得雙方同意后，調(diào)委會(huì)組織雙方進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)調(diào)解。
調(diào)解現(xiàn)場(chǎng)，調(diào)解員首先向雙方當(dāng)事人告知了各自的權(quán)利義務(wù)、工作原則、工作程序以及人民調(diào)解協(xié)議的法律效力等。隨后，李某某稱，在其入住該房屋后僅5天，便出現(xiàn)了頭暈、惡心，身體不適等癥狀，遂其自行購(gòu)買甲醛試紙對(duì)房屋內(nèi)的甲醛濃度進(jìn)行測(cè)試。測(cè)試結(jié)果顯示，房屋內(nèi)甲醛濃度超標(biāo)。隨即李某某便搬出該套房屋，并以其健康受損為由要求提前退租，并退還全部租金5100元及押金1700元，合計(jì)6800元。另外，李某某還補(bǔ)充道，其于7月15日租賃該小區(qū)另一房屋居住，產(chǎn)生搬家費(fèi)1000元，其認(rèn)為再次搬家是因王某某的房屋甲醛濃度超標(biāo)所致，故搬家費(fèi)用理應(yīng)由王某某承擔(dān)。且李某某因頭暈惡心多次前往醫(yī)院治療，因此王某某同時(shí)應(yīng)當(dāng)承擔(dān)其醫(yī)藥費(fèi)。
房東王某某則堅(jiān)稱自己的房屋是1年前裝修的，裝修后已長(zhǎng)期通風(fēng)，根本不可能存在甲醛超標(biāo)的情況，導(dǎo)致李某某頭暈情況出現(xiàn)的很可能另有他因。且李某某提前退租屬于單方面違約，需要承擔(dān)違約責(zé)任，應(yīng)當(dāng)賠償其違約金即押金1700元。王某某還稱其需要再另找租客，期間其房屋空置的損失也應(yīng)由李某某承擔(dān)。
當(dāng)事雙方互不相讓，調(diào)解員總結(jié)發(fā)現(xiàn)爭(zhēng)議的焦點(diǎn)在于案涉房屋是否甲醛超標(biāo)以及押金的退還比例。見(jiàn)雙方對(duì)立情緒明顯，于是調(diào)解員轉(zhuǎn)變調(diào)解策略，決定對(duì)雙方當(dāng)事人進(jìn)行“背靠背”調(diào)解。
調(diào)解員將雙方當(dāng)事人分別安排至不同的調(diào)解室，首先向李某某指出，根據(jù)《中華人民共和國(guó)民法典》第七百三十一條規(guī)定：“租賃物危及承租人安全或健康的，即使承租人訂立合同時(shí)明知該租賃物質(zhì)量不合格，承租人仍可隨時(shí)解除合同。”因此，如果由具備資質(zhì)的檢測(cè)機(jī)構(gòu)對(duì)該房屋進(jìn)行檢測(cè)且檢測(cè)結(jié)果超標(biāo)，那么李某某有權(quán)單方解約，同時(shí)檢測(cè)費(fèi)用需由其承擔(dān)。調(diào)解員建議李某某考慮以實(shí)際損失為準(zhǔn)，避免額外需要承擔(dān)的費(fèi)用超出其實(shí)際損失。李某某表示同意調(diào)解員的說(shuō)法。
其次，關(guān)于押金退還問(wèn)題，調(diào)解員對(duì)雙方的房屋租賃合同條款一一梳理后巧打“感情牌”，向王某某指出，李某某的健康受損情況需要重視，如果甲醛測(cè)試報(bào)告確實(shí)測(cè)出該房屋存在甲醛超標(biāo)的問(wèn)題，那么根據(jù)《中華人民共和國(guó)民法典》相關(guān)規(guī)定，李某某單方解約合法合理。同時(shí)，對(duì)于李某某看病花費(fèi)的金額，王某某除了返還租金押金外，還應(yīng)當(dāng)賠償其醫(yī)藥費(fèi)。如果換位思考，誰(shuí)都不愿因租房而導(dǎo)致身體健康受損，調(diào)解員建議王某某能夠充分考慮李某某的實(shí)際情況并做出適當(dāng)退讓。王某某權(quán)衡再三，表示愿意適當(dāng)降低違約金。
看到王某某態(tài)度有所緩和，調(diào)解員緊接著積極做李某某的思想工作。調(diào)解員表示，當(dāng)前房屋租賃市場(chǎng)疲軟，閑置的房屋很多，如果現(xiàn)在提出退租，王某某也將產(chǎn)生損失。現(xiàn)王某某已經(jīng)拿出誠(chéng)意，愿意適當(dāng)降低違約金，因此建議李某某也能有所讓步。聽(tīng)了調(diào)解員設(shè)身處地的勸告，李某某思考片刻后同意了調(diào)解員建議。
在調(diào)解員的疏導(dǎo)下，此時(shí)雙方均愿意各退一步，于是調(diào)解員趁熱打鐵又讓雙方當(dāng)事人坐到了一起，以李某某的醫(yī)療費(fèi)用清單為依據(jù)，雙方“面對(duì)面”交流調(diào)解方案。最終，經(jīng)協(xié)商，雙方最終達(dá)成一致意見(jiàn)，由王某某退還李某某部分押金作為補(bǔ)償，同時(shí)給予李某某合理的時(shí)間搬離該房屋，雙方簽訂了調(diào)解協(xié)議。
【調(diào)解結(jié)果】
1.雙方確認(rèn)于2025年7月15日解除7月初簽訂的房屋租賃合同；
2.王某某退還李某某6500元（含租金5100元及押金1400元），待雙方簽訂調(diào)解協(xié)議后由王某某以現(xiàn)金方式支付給李某某；
3.李某某于7月15日中午12點(diǎn)前搬離涉案房屋，并承諾搬離后不再追究甲醛問(wèn)題；
4.以上協(xié)議內(nèi)容均為雙方真實(shí)意思表示，雙方均愿意自覺(jué)共同履行；
5.本次協(xié)議自雙方簽字、社區(qū)人民調(diào)解委員會(huì)蓋章后生效，具有同等法律效力。
6.本案就此了結(jié)，雙方再無(wú)其他瓜葛。
【案例點(diǎn)評(píng)】
本案是較為典型的房屋租賃合同糾紛，得以成功化解，主要可歸因于以下三個(gè)方面：一是用好調(diào)解方法。調(diào)解糾紛時(shí)，調(diào)解員充分給予當(dāng)事人理解和尊重，根據(jù)實(shí)際情況，結(jié)合雙方的態(tài)度和情緒，靈活運(yùn)用“背靠背”“面對(duì)面”等方式推動(dòng)糾紛化解；二是用心交流溝通。整個(gè)調(diào)解過(guò)程較長(zhǎng)，調(diào)解員不僅保持了足夠的耐心，尋找調(diào)解“突破口”，而且站在了雙方當(dāng)事人的角度，用誠(chéng)心、真心和責(zé)任心贏得雙方當(dāng)事人的信任。三是“法理情”結(jié)合推動(dòng)糾紛化解。調(diào)解員善于察言觀色，準(zhǔn)確掌握當(dāng)事人心理，最大限度實(shí)現(xiàn)“法理情”融合，促使雙方理性協(xié)商解決糾紛。
